Київський ринок офісної нерухомості вперше в своїй історії зафіксував “негативну пропозицію” через суттєві руйнування, викликані військовими подіями. Це, простими словами, означає зменшення площ, кількості приміщень та вибору для орендарів. За даними консалтингової компанії CBRE Ukraine, у першій половині 2025 року було знищено або сильно пошкоджено близько 45 тис. кв. м офісних приміщень, що призвело до скорочення загального обсягу ринку на 3% всього за шість місяців.
З 2022 року загальні втрати офісного фонду столиці становлять 6%, причому саме в 2025 році ці втрати є рекордними, як зазначає “Український Комерсант”. Це також спричинило зростання вимушеного попиту: 19% усіх нових запитів на оренду офісів надходять від компаній, які втратили свої робочі простори.
Зміни в попиті та форматі роботи
Попит на офіси сьогодні формують переважно малі та середні компанії, які перейшли на гібридний формат роботи. У той же час, великі міжнародні корпорації скорочують свою офісну присутність. На ринку помітна тенденція до суборенди та розподілу великих офісних блоків на менші, і, на думку експертів, поки триває війна, цей тренд, імовірно, збережеться.
Середня завантаженість офісів столиці становить лише 30-40%, що змушує орендарів оптимізувати свої площі до 50% у порівнянні з довоєнними рівнями. Додатково, 19% нових запитів на оренду у першій половині року були пов’язані з вимушеним переїздом компаній у зв’язку з пошкодженнями їх попередніх приміщень.
Експерти зазначають, що у 2025 році сформувалися п’ять основних тенденцій, які визначатимуть розвиток ринку найближчим часом. “Негативна”, або “від’ємна” пропозиція – лише одна з них, підкреслює delo.ua. Є й інші нові закономірності.
Безпека як головний критерій
Вимоги до офісних приміщень змінилися кардинально — ключовим фактором вибору стала безпека, а не ціна чи розташування. Війна суттєво змінила пріоритети орендарів. Вони надають перевагу бізнес-центрам з надійними інженерними системами, наявністю укриттів і автономним електропостачанням. Також цінують віддаленість від об’єктів критичної інфраструктури.
Адаптація великих компаній
Компанії з великими фінансовими ресурсами демонструють особливий підхід до нових умов. Вони часто змінюють локацію своїх офісів, переїжджаючи в будівлі з вищим рівнем безпеки. Деякі з них обирають нетрадиційні рішення, перенісши свої робочі місця на “комерційні площі” в житлових комплексах. Це сприяє забезпеченню більшої безпеки та комфорту для співробітників.
Поява нового гравця – компаній ВПК
На ринку офісної нерухомості з’явилася нова категорія орендарів — компанії, що працюють у військово-промисловому комплексі. Вони активно шукають приміщення, які відповідають їхнім специфічним вимогам, особливо щодо безпеки та конфіденційності. Це створює додатковий попит, важливий для підтримки ринку в умовах загального спаду.
Переформатування офісних приміщень під гнучкий формат роботи
У зв’язку із широким впровадженням гібридного формату роботи, орендарі переглядають функціонал своїх офісів. Замість великої кількості традиційних робочих місць, які не використовуються, компанії переформатують простір. Тепер вони створюють зони для командної роботи, неформальних зустрічей, “гарячих столів” та обладнують більше переговорних кімнат. Це дозволяє оптимізувати простір, зменшити витрати на оренду та краще відповідати сучасним потребам співробітників.
Які бізнес-центри втратив Київ
Ракетні та артилерійські удари викликали значні пошкодження багатьом ключовим бізнес-центрам столиці. Ось перелік найбільш постраждалих об’єктів з деталізацією пошкоджень:
БЦ “Торонто-Київ” та розташований поруч БЦ “Гранд” (Dragon Capital): були пошкоджені під час ракетного удару 20 грудня 2024 року. В “Торонто-Київ” працювали офіси компаній MacPaw, Sense Bank, SD Capital, а також супермаркет Novus. Тут пошкодили фасади, вибили вікна, а уламками зруйновано частину будівлі.
Попри пошкодження, люди в момент атаки не постраждали. Своя робота банк та інші компанії продовжили в штатному режимі або з локальними обмеженнями. “Гранд” отримав ушкодження фасаду та внутрішніх приміщень.
БЦ “Лувр”. Частково постраждав в районі метро “Лук’янівська” під час атаки 20 грудня 2024 року. Вибито вікна, зафіксовані структурні ушкодження.
Бізнес-центр на Оболоні. Частково зруйнований в ніч на 6 квітня 2025 року. Тут розміщувалися офіси українських телеканалів FreeДОМ та UATV. Пошкоджено верхні поверхи, на нижніх – значні руйнування, поруч – вирва від вибуху.
БЦ у Солом’янському районі та БЦ “Форум Вікторія Парк”. Були пошкоджені внаслідок обстрілу 23 червня 2025 року. Фасад, вікна та внутрішні приміщення зазнали пошкоджень у “солом’янському” БЦ, а у “Вікторії” було зруйновано частини фасаду, вибито скло та постраждало офісне обладнання.
БЦ “101 Tower”. Постраждав 10 жовтня 2022 року. Там розташовувалися офіси великих компаній, таких як DTEK, Microsoft Ukraine та Samsung Ukraine.
За рік ситуація змінилася до невпізнанності
Майже рік тому, у вересні 2024-го Інформатор досліджував ситуацію з комерційною орендою у Києві, й тенденції були зовсім іншими. Офісні будівлі столиці, що почали порожніти під час пандемії коронавирусу, станом на кінець вересня 2024 року у багатьох випадках залишалися без орендарів. І коли у багатоповерхових бізнес-центрах чверть приміщень були порожніми, це вважалося непоганим показником.
Орендодавці пропонували клієнтам ремонти та знижки, проте активність ринку була дуже низькою. Для порівняння: до війни вакантність становила тільки 5-7% столичних офісів. Минулого року цей показник зріс до 30-35% у хороших локаціях.
У тих локаціях, що не вважаються привабливими, наприклад у Солом’янці чи Лук’янівці, яких уникали через ризик ворожих атак, взагалі не було попиту на оренду офісів. Навіть нові бізнес-центри з укриттями, генераторами та великими підземними паркінгами залишалися без орендарів.
Українські компанії рік тому здебільшого не розширювали свої площі, а обирали варіант переїзду на більш вигідні умови та у приміщення з кращим і сучасним ремонтом. Винятком були IT-компанії. А збільшували площі переважно посольства, дипломатичні та гуманітарні місії, фонди. Проте вони переїжджали лише в готові приміщення з ремонтом, не бажаючи чекати, коли буде виконано ремонт за їхніми вимогами.