Зміст:
Ексклюзив
Столиця та область зіткнулися з безпрецедентним попитом на складську нерухомість. Нові комплекси зводять рекордними темпами, земельні ділянки під логістичні парки викуповують лотами по десятки гектарів, а показник вільних площ опустився до історичного мінімуму.
Ми розбираємося, що стоїть за цією хвилею зростання і до яких змін це може призвести для бізнесу найближчими роками.
Київ: новий пік розвитку складської нерухомості
Ринок складської нерухомості у столиці продовжує зростати і спрямовується до нового історичного максимуму. За даними дослідження EXPANDIA, представника CBRE в Україні, у першому півріччі цього року введено в експлуатацію близько 107 000 кв.м нових складських площ — це найвищий річний показник за останнє десятиліття.
Серед великих проєктів, що змінили логістичну карту міста, — черги індустріальних комплексів, які надають сотні тисяч квадратних метрів сучасних площ. Зокрема, «Олександрівський III» додав близько 41 000 кв.м. Також у пропозицію повернули приблизно 11 000 кв.м комплексу RLC, які були пошкоджені під час обстрілів 2022 року.
Попит переважно різнорідний: основні орендарі та покупці — 3PL-оператори (56%) та компанії оптової й роздрібної торгівлі (39%). Це відображає зростаючу потребу в якісних логістичних рішеннях для швидкої доставки й ефективного зберігання.
Незважаючи на активне будівництво, рівень вакантності залишається вкрай низьким — близько 3%. Іншими словами, більшість нових площ вже заброньовані або зайняті.
Ринок не лише відновлюється після потрясінь, а й нарощує потенціал, адаптуючись до змін у логістиці, торгівлі та дистрибуції. За прогнозами експертів, до кінця 2025 року в Києві може з’явитися ще близько 98 000 кв.м складських приміщень, що в сумі дасть близько 205 000 кв.м нових складів за рік — найвищий показник за останні роки.
Область: рекордні земельні угоди та нові логістичні парки
Поки столиця нарощує площі, область встановлює рекорди за обсягами продажу землі під майбутні склади. За даними консалтингової компанії DP Development & Property, у 2025 році продано понад 150 гектарів під будівництво логістичних і складських комплексів.
Ці лоти часто великі — від 15 гектарів і більше. Серед найбільш помітних угод — придбання White Star Real Estate ділянки поблизу Бучі площею 41 гектар для створення логістичного парку.
Регіон цікавить як українських девелоперів, так і іноземних інвесторів. Багато угод ще на етапі переговорів; експерти виділяють три ключові напрямки з високим інтересом:
- Житомирський;
- Варшавський;
- Бориспільський.
Саме ці траси забезпечують найкраще транспортне сполучення, що робить їх привабливими майданчиками для індустріальних проєктів.
Попри великий обсяг угод, аналітики наголошують: не всі проєкти стартують негайно. Безпекова невизначеність залишається суттєвим фактором, через який частина девелоперів відкладає початок будівництва до більш прогнозованого часу.
Навіть з урахуванням обережної стратегії, область дедалі більше позиціонується як можливий логістичний хаб, здатний прийняти об’єкти загальною площею близько 150–200 тис. м² складів за рік.
Що лежить в основі зростання?
Активність на ринку — це наслідок поєднання кількох факторів:
- Реконцепція логістики та торгівлі. Зростання площ і поява нових логістичних комплексів створюють умови для виходу нових ритейлерів і оптимізації ланцюгів постачання (склади ближче до кінцевого споживача, швидша доставка тощо). Це особливо важливо з огляду на зміни в логістиці після 2022 року.
- Зниження ризику дефіциту площ. Попри руйнування й значні втрати нерухомості, активне будівництво та купівля земель створюють запас потужностей, що пом’якшує ризики гострого дефіциту та стабілізує умови для розвитку бізнесу.
- Повернення та перевищення довоєнних обсягів. Загальний обсяг складських площ у столиці наблизився до рівня близько 1,4–1,5 млн кв.м.
- Зростання інвестпривабливості регіону. Масові операції з купівлі землі й інтерес девелоперів дають позитивні сигнали для подальших інвестицій у логістику, промисловість і дистрибуцію. Область дедалі частіше розглядають як логістичну платформу країни.
Ризики та обмеження
Незважаючи на позитивну динаміку, ринок має низку ризиків. Найсуттєвіший — безпековий: інвестиції в будівництво великих об’єктів пов’язані з довгостроковими фінансовими зобов’язаннями і можуть виявитися вразливими до зовнішніх шоків.
Крім цього, низька вакантність та висока конкуренція за якісні площі ведуть до зростання орендних ставок, що ускладнює доступ до сучасних складів для малого й середнього бізнесу.
Ще один ризик — потенційне «заморожування» масштабних проєктів у разі загострення ситуації: земля куплена, але будівництво може відкладатися на невизначений термін, що створює додаткові фінансові та операційні ризики.
Перспективи
За умови відносної стабільності ситуації на фронті ринок має всі шанси зберегти динаміку зростання. Столиця залишатиметься ключовим логістичним вузлом країни, а область — одним із привабливих майданчиків для індустріальних інвестицій, цікавим для рітейлерів, 3PL-операторів, великих виробників і дистриб’юторів.
Очікується, що девелопери інтенсивно модернізуватимуть існуючі складські об’єкти, впроваджуватимуть стандарти енергоефективності та підвищеної безпеки. Конкуренція за кращі ділянки лише посилиться: це буде перевагою для великих гравців і викликом для дрібного бізнесу, який може стикнутися з ускладненим доступом до якісних площ.
Авторка: Наталя Толуб
Фото: Фріпік
Створено за матеріалами: kyivschina24.com