«Стратегія бульдозера»: чому хрущовки під знесення стали ласим шматком на ринку нерухомості України

Ексклюзив

Поки чиновники підшуковують механізми відселення мешканців та інвесторів для реконструкції старого житлового фонду, покупці на ринку демонструють протилежну тенденцію — вони активно скуповують найдешевші квадратні метри столиці. Ми проаналізували реальні законодавчі плани, розібралися у феномені “тимчасового житла” та з’ясували, чи варто зараз інвестувати у хрущовки й сталінки.

«Ніхто нічого масово не зносить»: що готує законодавець

Застарілий житловий фонд великих українських міст перетворився на болючу містобудівну проблему. Тисячі будинків, зведених ще у минулому столітті, давно вичерпали свій експлуатаційний ресурс. Проте питання їхнього оновлення роками залишалося без руху. Зараз ця тема знову вийшла на поверхню, спровокувавши хвилю чуток про “бульдозери під вікнами”. У парламенті цю інформацію швидко спростували.

Голова комітету ВРУ з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування Олена Шуляк пояснила: цифра у 30 тисяч будинків стосується загальної кількості застарілого й аварійного житла за урядовими даними станом ще на 2019 рік. З них понад 8 тисяч об’єктів зведені понад століття тому.

Безпосередньо хрущовок в Україні налічується понад 10 тисяч, а в окремих великих містах їхня частка сягає половини всього житлового фонду. Однак жодна законодавча ініціатива не передбачає масового знесення “під нуль”.

Основою для майбутніх змін слугує законопроєкт №6458 про реконструкцію застарілого житлового фонду. Парламент ухвалив його у першому читанні ще восени 2022 року, і зараз документ проходить етап доопрацювання. Олена Шуляк наголошує: пріоритет надається не механічному демонтажу, а комплексній реновації. Йдеться про модернізацію будівель, заміну зношених інженерних мереж, підвищення енергоефективності та оновлення прилеглої інфраструктури.

Знесення багатоквартирного будинку з подальшим зведенням нового розглядають лише як крайній варіант. Такий підхід застосовують тільки тоді, коли споруду визнають аварійною, а інші способи відновлення виявляються технічно неможливими або економічно недоцільними.

Головна перешкода на шляху реновації — юридичні та фінансові нюанси. За чинними нормами для розселення потрібна згода більшості власників, і навіть кілька незгодних мешканців здатні заблокувати весь процес. У законопроєкті пропонують змінити цей поріг. Водночас повномасштабна війна вносить свої корективи: міські бюджети йдуть на критичні потреби, а фінансування майбутньої реновації покладається на приватних інвесторів, міжнародні грантові програми та кошти іноземних партнерів.

Чому українці купують хрущовки

Попри поважний вік, зношені комунікації та невизначені перспективи реновації, хрущовки залишаються одним із найпопулярніших сегментів вторинного ринку нерухомості.

Головний драйвер попиту — доступна ціна. У столиці хрущовки стабільно тримають статус найдешевшого повноцінного житла. За даними сервісу ЛУН, середня вартість квадратного метра у хрущовках (1956–1969 рр.) на вторинному ринку Києва становить близько $1 330. Для порівняння: у панельних будинках 1969–1991 років квадратний метр коштує в середньому $1 390, у новобудовах після 2010 року — $1 640, а у сталінках — $1 700.

Якщо порівнювати середні ціни на однокімнатні квартири на вторинному ринку Києва, картина виглядає так:

• Хрущовки (1956–1969 рр.) — $45 тис.
• Панельки (1969–1991 рр.) — $47 тис.
• Сталінки (1918–1956 рр.) — $68 тис.
• Спецпроєкти (1991–2010 рр.) — $69 тис.
• Новобудови (після 2010 р.) — $83 тис.
• Дореволюційні будинки (до 1918 р.) — $140 тис.

Низький порог входження робить такі квартири привабливим варіантом для молодих родин, що купують перше власне житло, а також для інвесторів. Орендний бізнес у хрущовках демонструє високу окупність — орендар платить насамперед за вдалу локацію, а не за рік будівництва.

Локація — друга ключова перевага цього житла. Хрущовки зводили цілими кварталами із вже готовою інфраструктурою. Вони розташовані у зелених, затишних районах з розвиненою транспортною мережею, поруч зі станціями метро, школами, садочками та парками.

Звісно, покупцям доводиться змиритися з певними компромісами: низькі стелі (2,5 м), крихітні кухні, відсутність ліфтів та слабка тепло- й звукоізоляція. Цікавий факт радянського масового будівництва — відсутність балконів на перших поверхах хрущовок. Це рішення диктувалося суворою економією матеріалів, прагненням здешевити будівництво, а також міркуваннями безпеки: зменшення ризику проникнення зловмисників і можливість швидко залишити квартиру через вікно у разі пожежі.

Хрущовки проти сталінок: що обирає київський покупець

На вторинному ринку столиці триває чітке протистояння двох радянських архітектурних концепцій. Сталінки 1930–1950-х років асоціюються з престижем, високими стелями, товстими цегляними стінами та центральними локаціями. Різниця у ціні між ними та хрущовками сягає понад $350 на кожному квадратному метрі. Однокімнатна сталінка вартістю $68 тис. часто коштує дорожче, ніж двокімнатна квартира у типовій хрущовці.

Сталінки обирають ті покупці, які цінують простір, комфорт та “стару школу” будівництва, готові інвестувати у капітальний ремонт застарілих комунікацій. Хрущовки натомість приваблюють прагматизмом, раціональністю та нижчим бюджетом.

Що чекає на ринок у майбутньому

Найближчими роками хрущовки нікуди не зникнуть із мапи українських міст. Поки законодавчий механізм реновації проходить етапи узгодження, а міська влада готує власні програми, застарілий фонд продовжуватиме активно продаватися та здаватися в оренду.

Навіть якщо запустять поодинокі проєкти із заміни аварійного житла новим, цей процес триватиме роками. Попит на бюджетні квадратні метри у зручних районах столиці та обласних центрів нікуди не зникне. Тому хрущовки ще довго залишатимуться одним із головних гравців українського ринку нерухомості.